Форум обманутых дольщиков Южного Тушино

[nataenotik]

Обновленная московская мэрия пытается разобраться с лужковским градостроительным наследием. Результатом болезненной операции должна стать новая модель развития Москвы

Рисунок: Сергей Жегло
Московский девелоперский бизнес парализован. Новых строительных проектов в городе почти нет. «Текущие стройки постепенно завершаются. А перспективные бумажные проекты заторможены», — констатирует аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков.

Главным виновником затянувшейся инвестиционной паузы многие игроки называют мэра Москвы Сергея Собянина, который начал масштабную ревизию инвестконтрактов и уже запретил строительство в центре города. «Нами принято решение ограничить, а фактически запретить строительство в центре Москвы. Все начатые стройки будут закончены в течение двух-трех лет, часть из них будет перепрофилирована в гостиницы и жилье, новых проектов начинаться не будет», — заявил мэр.

Заметим, что обвинения в адрес нового градоначальника во многом надуманны. Консервация московского девелопмента началась еще при его предшественнике Юрии Лужкове, который не раз грозился запретить строительство коммерческой недвижимости в центре города. Более того, до Собянина стартовала и ревизия инвестконтрактов, которой руководил соратник Лужкова глава Москонтроля Александр Рябинин.

Нынешние действия обновленной мэрии — не что иное, как практическая реализация лужковской запретительной политики. Это естественная попытка преодолеть деструктивные тренды в развитии Москвы, а также вернуть контроль над инвестиционной деятельностью, который был полностью утрачен из-за хаотичного и коррупционного развития строительного сегмента и рынка недвижимости.

Пока новые власти не предложили внятного плана развития города. Однако первые шаги чиновников уже позволяют сделать ряд предположений о векторе изменений. Очевидно, что главная цель запретов и ревизий — снятие запредельного инфраструктурного напряжения. Следующий этап — перевод городской строительной отрасли с квазигосударственных на рыночные рельсы и создание фундамента для сбалансированного развития города.

Ревизия с консервацией

Приоритетным направлением новой градостроительной политики провозглашено развитие транспортной инфраструктуры. Одним из первых шагов в этом направлении стала программа ускоренного развития метрополитена — стратегически важного для города вида общественного транспорта. «Надо развернуть работы по максимуму. Жителям интересны не наши подземные ковыряния, а выход», — заявил Собянин. По мнению специалистов, сеть столичного метрополитена протяженностью 300 км развита недостаточно. При нынешней численности населения городу требуется 1, 5 тыс. километров линий. До 2015 года планируется проложить 50–70 км — вдвое больше, чем построено за последние 20 лет. Разработаны типовые проекты станций, которые, по экспертным оценкам, позволят снизить сроки и стоимость строительства примерно на 20%. Идет подготовка территорий, освобождение площадок. В этом году на строительство метро выделено 50 млрд рублей из городского бюджета. Предполагается, что к финансированию проектов подключатся федеральные власти.


Сергей Собянин запретил строительство в центре города
Фото: РИА Новости
Под предлогом предотвращения транспортного коллапса запрещено возведение новой коммерческой недвижимости и жилья в центральной части города (хотя пока никаких обобщающих документов на этот счет не принято). Первыми в зону консервации попали крупные проекты, способные осложнить дорожную ситуацию. В частности, приостановлены работы по строительству торговых центров общей площадью около 400 тыс. кв. м, в том числе на территории промзон. Признана нецелесообразной реализация программы «Новое кольцо Москвы», предполагавшая развитие высотной застройки в городе.

Мэрия развернула масштабную ревизию инвестконтрактов на строительство. Она направлена на ликвидацию на карте Москвы мертвых зон, возникших из-за срыва сроков реализации проектов либо градостроительных просчетов и спекуляций. По разным оценкам, пересмотру подлежит около 1, 2 тыс. инвестиционных соглашений, заключенных лужковской администрацией, на строительство примерно 8–10 млн кв. м недвижимости. Несколько десятков контрактов (в том числе заключенных с «Интеко», RGI, «Системой-галс» и другими крупными компаниями) уже отменены. По мнению экспертов, подобная ревизия может оказаться весьма болезненным мероприятием, способным спровоцировать множество судебных конфликтов: почти наверняка многие инвесторы будут требовать от властей возмещения части затрат. Ряд дел уже находится в судах.

Выход из доли

Запреты и ревизии — это меры оперативного вмешательства. Так, пересмотр инвестконтрактов должен завершиться к сентябрю. Что дальше? Судя по информационному вакууму, пока у городских властей нет четкого алгоритма действий. Однако эксперты не сомневаются, что следующим логичным шагом может стать пересмотр инвестиционной модели взаимодействия мэрии и инвесторов. В глобальном смысле изменения предполагают переход от административных к экономическим мерам развития города.

Речь, в частности, может идти о создании системы экономических стимулов для владельцев земельных участков, направленной на запуск земли в оборот и предотвращение спекуляций, блокирующих развитие отдельных районов города. В настоящее время обсуждается идея сокращения сроков аренды земельных участков с 49 до 5–6 лет (на время строительства). Следующим шагом может стать полный отказ от системы пресловутых инвестконтрактов (предполагавших компенсацию городу некоей доли) в пользу земельных аукционов. Многие девелоперы надеются, что городская администрация наконец-то внедрит идеальную схему — запустит торги на право аренды участков, обеспеченных инфраструктурой и документацией. Не исключено, что среди лотов окажутся площадки, высвобожденные по итогам ревизии старых контрактов. «Компания должна купить участок и получить разрешение на строительство, в котором четко оговорено, что она может строить. Администрация должна строго следить за выполнением градрегламентов и обеспечить участок инфраструктурой. Не надо городить сложные конструкции», — говорит партнер и руководитель отдела исследований компании Cushman & Wakefield Денис Соколов.

По мнению экспертов, отказ от инвестконтрактов в пользу земельных аукционов и наведение порядка на рынке земли позволили бы мэрии не только сформулировать правила игры для инвесторов, но и обеспечить городской бюджет стабильными источниками налоговых поступлений. Особенно учитывая перспективу введения на федеральном уровне единого налога на недвижимость, исчисляемого по рыночной стоимости объекта.

Сейчас в земельных правоотношениях царит хаос. У собственников столичных зданий есть лазейки, позволяющие не платить налоги на землю после ввода объектов в эксплуатацию. «Когда построил здание, ты должен поменять разрешенное использование со строительства на эксплуатацию. Умным считается тот, кто ничего не делает и десятки лет за землю не платит. Застройщик ничего не платит, потому что строительство завершено. Эксплуатирующая компания уходит от налогов, потому что земля не переоформлена», — поясняет один из застройщиков. Стоит ли удивляться, что поступления от земельного налога и инвестконтрактов в бюджет города смехотворны. В 2010 году планировалось собрать 20, 4 млрд рублей по договорам аренды. Из них от аренды земли под строительство город получил всего около 8 млрд рублей. Доходы от реализации инвестконтрактов в 2009 году и вовсе составили 3, 5 млрд рублей, в 2010-м — 4, 3 млрд.

Почти наверняка земельной реформе будет предшествовать пересмотр Генерального плана развития Москвы. Вице-мэр по экономическим вопросам Андрей Шаронов уже заявил, что этот документ, предполагающий возведение до 2025 года около 100 млн кв. м (и это только жилье, без учета коммерческой недвижимости), опасен для мегаполиса. «Новый мэр и городское правительство разбираются в сложившейся ситуации. Затем почти наверняка власти пойдут по пути корректировки генплана и принятия правил землепользования и застройки. Это ключевые градостроительные документы для любого города», — полагает председатель правления «Группы ЛСР» Александр Вахмистров. Скорее всего, идеи обновленного генплана получат развитие в пятилетней госпрограмме «Градостроительная политика Москвы», проект которой уже разрабатывается. Земельные аукционы с опорой на генплан и граддокументацию позволили бы эффективно управлять параметрами застройки, обеспечивая баланс интересов инвесторов и жителей.

Закрытие собеса

Параллельно с попыткой трансформации земельного рынка разворачивается реформа в жилищной сфере. Программным документом в этой области должна стать программа «Жилище» (ее планируется принять в сентябре). Пока концепция программы неизвестна. Но, по словам экспертов, первые действия властей позволяют предположить, что в целом речь идет о «сворачивании лужковского собеса».

Одной из главных задач станет включение Москвы в идеологию федеральной жилищной политики, которая базируется на возмездных жилищных программах, не слишком обременительных для бюджета. Одним из первых шагов в этом направлении может стать сокращение объемов строительства в столице муниципального панельного жилья. Так, в 2011 году планируется построить около 600 тыс. кв. м социального жилья, тогда как в прежние годы строилось почти вдвое больше. «В суммарных расходах горбюджета на выполнение жилищных программ, скорее всего, будет возрастать доля средств, выделяемых на субсидирование возмездных жилищных программ или на субсидии очередникам для приобретения жилья на рынке. А доля прямого горзаказа на строительство жилья для бесплатного переселения стабилизируется на минимально необходимом уровне», — предполагает руководитель департамента проектного планирования компании «Московские информационные технологии» Александр Пожалов.


Мэрия намерена вытеснить крупных девелоперов из центра Москвы на периферию
Фото: Андрей Бульбашов/Photoxpress
Альтернативой лужковским бесплатным квартирам, скорее всего, будут всевозможные дотационные механизмы, социальная ипотека. Первыми потенциальными клиентами могут стать жители сносимых пятиэтажек. Недавно Мосгордума приняла закон, изменяющий механизм расселения ветхих домов. Раньше владельцы хрущоб могли существенно расширить жилплощадь при переезде в новостройку независимо от времени постановки на очередь (исходя из социальных норм). Теперь улучшить условия проживания можно будет только в порядке общей очереди. Если же очередь не подошла, то граждане смогут претендовать на квартиру, аналогичную по метражу предыдущей.

По мнению участников рынка, подобная новация, ущемляющая интересы владельцев хрущоб, может повысить инвестиционную привлекательность проектов реконструкции городских кварталов, поскольку при новой схеме коэффициент замещения существенно сокращается и сводится к формуле «метр на метр». Не исключено, что москвичам, желающим улучшить свои жилищные условия вне очереди, может быть предложен переезд в Московскую область с компенсацией затрат на покупку дополнительных квадратных метров за счет бюджетных субсидий, а также льготных ипотечных кредитов.

Возможно, будет предпринята попытка сформировать новые сегменты рынка, например строительство арендного и кооперативного жилья. «Город вряд ли будет заниматься созданием этого рынка через госкомпанию. Скорее всего, будет рассчитывать на инвесторов. Один из вариантов — углубление сотрудничества Москвы с Фондом развития жилищного строительства, у которого большой земельный банк в Москве, но инвесторы привлечены только в три проекта. Правда, пока ни о каких конкретных новых схемах взаимодействия ничего неизвестно», — замечает Александр Пожалов.

Массовая застройка будет неизбежно выдавливаться в периферийные районы и за МКАД. Столичные и подмосковные власти уже обсуждают вопрос об изменении границы между Москвой и областью в пользу расширения московской территории. Недавно было принято решение о пересмотре принятых в прошлом году нормативов градостроительного проектирования — возможно, с целью увеличения этажности застройки ближайших к Москве населенных пунктов.

Нужна обратная связь

Большинство игроков московского рынка недвижимости и горожан с сочувствием наблюдают за попытками мэрии остановить деструктивные процессы в развитии мегаполиса. Многие при этом акцентируют внимание на том, что пока действия властей хаотичны и не вполне убедительны. «Раньше город был коммерческим предприятием, организаторы которого были заинтересованы в наполнении карманов, а не в организации жизни. Пока непонятно, способны ли нынешние власти предложить новую модель развития», — констатирует один из наших собеседников.

Более того, некоторые действия мэрии несут определенные риски, способные обострить уже существующие дисбалансы. К этому, в частности, может привести консервация центра, смещение многоэтажной застройки в периферийные районы и расселение москвичей за МКАД. Понятно, что инфраструктурное напряжение и дискомфорт на окраинах и в области многократно возрастут.

По мнению экспертов, чтобы не допустить этого крайне нежелательного сценария, властям необходимо наладить коммуникацию с экспертным сообществом и гражданами. Пока нет никакой уверенности в том, что накопленные за последнее десятилетие вопросы способен решить десант татарстанских специалистов, разбавленный выходцами из московского стройкомплекса, в нынешнем департаменте строительства города. Так, ничего неизвестно об успехах на градостроительном поприще Ильдуса Минниханова, который до назначения на должность советника главы стройкомплекса Марата Хуснуллина был заместителем председателя духовного управления мусульман Республики Татарстан. Править столичный генплан будет бывший главный архитектор Казани Эрнст Мавлютов, назначенный директором ГУП «НИиПИ Генплана Москвы». Однако Казань вряд ли можно назвать образцом современного градостроительства — архитектурно-планировочных ошибок и инфраструктурных проблем в этом городе хватает. А курировать вопросы стройки на посту советника мэра будет хорошо знакомый столичным строителям сподвижник Лужкова, бывший глава департамента инвестиционных программ Леонид Краснянский.

Возможно, было бы целесообразно расширить круг разработчиков градостроительных программ, обратившись к профессиональному сообществу. Например, провести публичные конкурсы среди ведущих российских и зарубежных проектных бюро, чтобы найти оптимальную модель развития всей московской агломерации, а не только территории внутри МКАД и на ее границе. Такой подход позволил бы заложить фундамент для долгосрочного развития и найти оптимальные варианты решения хотя бы части существующих проблем.

Но пока нет ни внятной стратегии, ни профессиональных дискуссий относительно градостроительных перспектив Москвы — сегодня преобладают запретительная риторика и весьма расплывчатые заявления. Вспоминается старый еврейский анекдот о торговце, который поехал из своего местечка в большой город, а через несколько дней послал телеграмму домой: «Начинайте волноваться, подробности письмом».

[Vlad]

статейка ни о чем http://www.mperspektiva.ru/article/a-2042.html

[Тая]

Д. Медведев образовал рабочую группу по координации и оценке работы с обращениями граждан и организаций
МОСКВА, 11 апреля. /ПРАЙМ-ТАСС/. Президент РФ Дмитрий Медведев своим распоряжением образовал рабочую группу при администрации президента РФ по координации и оценке работы с обращениями граждан и организаций. Об этом сообщила сегодня пресс-служба Кремля.

Глава государства возложил обязанности руководителя рабочей группы на заместителя руководителя администрации президента РФ Александра Беглова. Руководителю рабочей группы поручено утвердить состав рабочей группы.

Распоряжением утверждено положение о рабочей группе при администрации президента РФ по координации и оценке работы с обращениями граждан и организаций. http://www.prime-tass.ru/news/0/%7B7B7F ... 111%7D.uif
http://www.odnodolshiki.ru/article.php?article_id=678

[Тая]

Мельчеков хорошо пишет...
У нас, что бы вы понимали, политическая проблема. Администрации Президента, техническая служба, не могут ей поручить разруливать ситуацию с бандитами и прокуратурой. Прокуратура классно жирует на наших к ней обращениях. Каждое обращение проверяется, т. к. это повод собрать с бандитов, нас ограбивших, денег. Далее разработаны стандартные отписки, после которых бессмысленно куда то обращаться. Бандиты целы, прокуроры сыты. Администрация Президента не при делах.
Кстати, напомню, наш защитник Хинштейн А. Е. выступает в роли советника Генерального Прокурора России. Они мог бы помочь вернуть умыкнутые у народа деньги на достройку проблемных объектов, а жуликов при этом примерно наказать, не лишая дольщиков надежды на получение оплаченного жилья, как это происходит сейчас. Злодей наказан, справедливость восторжествовала, Закон соблюден. Преступник сидит, а обманутые дольщики ходят и требуют своих квартир. Такие в стране Законы. Простите отвлекся.

[petrovo51]

Да, мне понравилось выражение, что "мы для власти что пыль на ботинках". Но тем не менее надо снова всем по отдельности писать в администрацию президента свои душераздирающие истории, хотя и не верится, что эта новая рабочая группа не отправит наши письма по кругу. Не верится, что в течение месяца-двух что-то сдвинется с места. Пока приказа сверху не будет, Собянин от пробок не оторвется.

[Тая]

http://www.odnodolshiki.ru/article.php?article_id=676

[НатВлад]

Что ж, предельно ясно, лаконично и откровенно. Спасибо, Тая, за возможность оценить наши реальные перспективы.
Приглашаю всех пользователей сайта познакомится с информацией от Таи ( см. выше)- 14 апр.2011 в 17.14)

[luba]

Что-то не сильно вериться, что открытое письмо, посланое на какой-либо (любой!)сайт возымеет действие!
Я ни в коем случае не против этих писем, более того — я только "за"! ..
Но на форуме например "http://medvedevu.ru" говорят, что еще никому и ничего никто не ответил, письма публикуются, и все, вряд ли их кто-то, кроме таких публикующих читает. В видеоблог мы пытались писать — не публикуют вообще, хотя писали куда уж корректнее!

[Денис Миронов]

Вчера случайно по первому каналу увидел сюжет про обманутых дольщиков. Порывшись в архиве сайта, обнаружил, что этот сюжет за день прошёл трижды:
http://www.1tv.ru/news/social/174664
http://www.1tv.ru/news/social/174672
http://www.1tv.ru/news/social/174708
Охренеть, конечно. Из-за двойной продажи семью выселяют на улицу, а маленького ребёнка могут отправить в детский дом.
Но без эмоций. Только недавно обсуждали с товарищами, что тема обманутых дольщиков на центральных каналах-под запретом. И что никогда нам не донести нашу проблему до крупных СМИ. Оказывается можно. И нужно пробовать. Единственно, что меня намного напрягает, это то что сюжет-о дольщиках Казани. Нет в этом чёрного пиара Хуснуллину, который до прихода в команду Собянина, был министром строительства Татарстана?

[dvkaplun]

Единственно, что меня намного напрягает, это то что сюжет-о дольщиках Казани. Нет в этом чёрного пиара Хуснуллину, который до прихода в команду Собянина, был министром строительства Татарстана?

Да те кто "не в теме" и знать не знают, что Хуснуллин был министром строительства Татарстана, и вообще не знают кто он такой. Это черный пиар плохих дольщиков, которые через суд выселяют семью с ребенком на улицу. А название компании застройщика, который кинул дольщиков, не указано. А как суд выносит решение, противоречащее Конституции, согласно которой никто не может быть произвольно лишен жилища? Об этом тоже ни слова. Дальше только мат............!!!!!!!!

[petrovo51]

Письмо Однодольщиков Медведеву сильное. После прочтения хочется бежать на митинг и орать изо всех сил. Только никто не услышит. Собянина там точно не будет. Когда я по ТВ с недоумением смотрела встречу Медведева с Comedy Club, просто впору было разрыдаться, глядя на довольного улыбающегося Президента.

[Ivan Dark]

Накануне выборов «ЕдРо» обещает отдать недострои обманутым дольщикам

[Admin]

http://slon.ru/blogs/romanovas/post/588932/ — статья "10 самых масштабных долгостроев Москвы"

Нас в списке нет. Я оставил комментарий, если у вас есть желание — тоже напишите
(правда там нужно либо регистрироваться, либо иметь аккаунт в Твиттере или Фейсбуке;
ещё вроде можно использовать учётную запись на яндексе, мэйл. ру или LiveJournal — кнопка OPENID)

[nataenotik]

Обманутые дольщики из Петербурга устроили пикет в Финляндии
Заявить о своих проблемах люди, отчаявшиеся получить жилье, решили в международном масштабе
0
За свое "замороженное" жилье люди готовы биться даже за границей
Фото: из архива КП Андрей ЦАПУ — 25.05.2011 13:12
Пикет проходит в Лаппеенранте, там как раз сейчас собрались вип-персоны, чтобы обсудить сотрудничество России и Европы в сфере инноваций.

Перед входом в мэрию города стоят несколько петербуржцев под лозунгами "Внимание, инвестиции в Россию опасны". Это и есть обманутые дольщики.

Организовал поездку Совет инициативных групп обманутых дольщиков, который собрал несостоявшихся новоселов сразу с нескольких проблемных точек: Камышовая ул, д. 46 корп. 3, г. Пушкин, 9-й квартал, ул. Архитектора Данини 1А, 1Б, Гражданский пр., д. 107, пр. Пятилеток, д. 13, Коломяжский пр. д. 28, Садовая ул, д. 32, Богатырский пр., 2 (Коломяжский 20), Ленинский пр., д. 93, Шипкинский, 3.

Отметим. Что финские полицейские акцию согласовали без проблем и разрешили пикетчикам постоять у мэрии с 10 до 15 часов.
http://kp.ru/online/news/899524/

[nnik]

Идея- замечательная.